はじめに（70歳くらいからの住まいについて）

ReAfPieは、ヘルスケアリート（老人ホームなどの不動産投資信託）を運用していたこともあり、シニアの方々の住まいについて真剣に考えています。

また、先日友人たちと飲んだときに、友人の一人が80歳の父親がまだ車の運転をしており、車の運転をやめさせたいが、地方のため交通手段がなく買物ができなくなるという話がありました。確かに地方で車の運転ができないと死活問題です。

都会だからと言っても駅（街）まで1000ｍ（大人の足で徒歩13分）の場合、高齢者だと30分近くかかります。しかも荷物（買物）があります。そのため、都会でも70歳を越えてくると「買物難民」になる可能性があります。

そのため、今回は、注文住宅から少しそれて、「70歳からの住まい」について考えてみたいと思います。

これから家を建てようと考えているみなさんは、おそらく40歳前後の方ではないかと思います。仮に40歳とすれば30年後の話となるため、想像もできないと思いますが、ご自分の両親を想像しながら読んでいただければと思います。

70歳からの住まいの選択肢

まずはじめに、どのような選択肢があるでしょうか。考えられる主な選択肢は以下です。

1. 今住んでいる家（持ち家）に住み続ける
2. 子供たちと同居する
3. 健常者向け有料老人ホーム・サービス付老人ホームに入居する
4. 駅（街）に近い賃貸マンションに住み替える
5. 駅（街）に近い中古分譲マンションを購入して住み替える
6. シニア向け分譲マンションを購入して住み替える
7. 田舎（ふるさと）に住替える

大部分の方が1.を選択し、介護が必要になった場合、介護施設（介護付老人ホーム・特別擁護老人ホーム等）に入れば良いと考えていると思いますが、ここではそれ以外の選択肢について考えたいと思います。

種類別住まいの説明

１．現在の住居に居住

今住んでいる家に住み続ける場合でも、築30年程度経過していれば、リニューアルする必要があると思います。また、立地にもよりますが、最寄り駅から遠いと買物が不便となります。バスも良いのですが、荷物及びシニアカートがあると大変です。ReAfPieのおじさんも郊外の一戸建てに住んでいたのですが、体が不自由になったので、駅近のマンションに引っ越しました。

２．お子様と同居

お子様と同居される方は、お互いに足らないことを補えるので良いことだと思いますが、現状の住宅をリフォームするだけでは同居は難しいかもしれないです。そのため、同居を機に転居や新築される方も多いと思います。その場合の費用はお子様と調整することになりますが、同居されるお子様以外に子供がいる場合は相続の際にトラブルが起きないようにきちんと話し合うことをおすすめします。

３．健常者向き有料老人ホーム等へ入居

健常者向け有料老人ホーム等とは、主に介護が必要でない高齢者が入居する施設で①食事②お風呂③サークル活動等が提供される施設です。グレードは利用料金の額によって千差万別です。高いところは１億円を超えるものもあります。利用料金の支払い方法は一時金方式と月払い方式があり、月払い方式の場合、入居期間が長くなると費用がかさんできます。一般的にお子様のいない夫婦・単身者で、最後まで楽しみたい富裕層が多い感じがします。食事を作る必要がなく、安心で楽しい生活が可能です。

４．駅（街）に近い賃貸マンション

駅（街）に近い賃貸マンションとは単に駅（街）に近い賃貸マンションなのですが、当初の負担はあまりありませんが、長く住み続ける期間に応じて賃料が発生します。例えば月額12万円のマンションに20年住んだ場合2,880万円必要となりますので、100歳まで長生きするとお金が不足する可能性がありますので、注意が必要です。また、駅近くの賃貸マンションで住み心地の良い50㎡くらいのマンションは少ないです。買い物・通院等は便利ですので生活はしやすいです。

 

５．駅（街）に近い中古分譲マンションを購入

駅（街）に近い中古分譲マンションを購入する場合は、当初の負担が発生しますので、その場合は住替前の住居を売却することになるかと思います。住替えの中古マンションは1人あるいは2人住まいですので50㎡程度で良いかと思います。また、築年数にもよりますが、リニューアルも必要かもしれません。逆に言えば、リニューアルが必要な築20年超のマンションを購入してリニューアルした方が好みにあった家にすることができますのでReAfPieとしてはリニューアル前提での購入をおすすめします。駅（街）に近いので、買物、通院、外食に便利です。また、資産価値も残りますので相続される予定の方が反対することもないと思います。※余談ですが、ご自分のお金でも相続予定者が反対する場合もまれにありますのでご注意ください。

６．シニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションとは、フージャースのデュオセーヌなどが分譲しているシニア向けの分譲マンションであり、通常はレストラン・お風呂・多目的ホール等が併設されています。分譲マンションですので、売却することが可能ですが、まだ、中古市場が育っていないので通常のマンションより価格が下がる可能性があります。また、通常のマンションよりサービスが良い分管理費が高くなります。立地は比較的都心郊外に多く高齢者が安心できる分譲マンションとしての位置づけです。ただし、気をつけないといけないことは運営です。運営会社が倒産するというよりも運営費用が高く、運営会社（レストラン）が赤字となり、サービスが低下、管理費の値上げ、運営会社の撤退の可能性があります。不動産会社の考えとしては「分譲さえできれば良い」と考えがちですので、要注意です。ビジネスで考えると100人のためにレストランの運営は非常に難しいです。またコンシェルジュサービスを維持する費用も多大です。これから増えていくとは思いますが、まだまだ未知数です。

７．田舎（地方）へ移住

ReAfPieには一番理想ですが、７０歳から行くのは止めた方が良いと思います。買い物もできませんし、車がないと生活できません。あるのは、土地と地域のネットワークです。そのため移住するのであれば60前後までにすることをおすすめします。

まとめ

まとめると以下の表になります。

前提条件

• 現在の家
• 　立地：東京まで電車で40分前後、最寄り駅から約1.0ｋｍ（徒歩13分）
• 　築年数：築30年
• 　想定売却価格：2500万円
• 2.その他
• ①リニューアル費用：1,000万円
• ②取得中古マンション：3.000万円
• ③取得シニア分譲マンション：4,000万円

	初期費用	維持管理費用	資産 価値	備考
①今住んでいる家（持ち家）に継続居住	リフォーム費用必要	○	○	リフォーム費用はかなり必要
②子供たちと同居	建替・買替必要	○	○	他の子供との調整も必要
③健常者向け有料老人ホーム・サービス付老人ホームに入居	入居施設により違う	△	×	賃貸方式の場合は長生きリスクあり
④駅（街）に近い賃貸マンションに住替え	あまり発生しない	×	×	長生きリスクあり
⑤駅（街）に近い中古分譲マンションを購入して住替え	既存の家の売却金額との差額が発生	◎	◎	築年数によってはリフォーム必要
⑥シニア向け分譲マンションを購入して住替え	既存の家の売却金額との差額が発生（若干割高）	△ 管理費が高額	○	物件が少ない。中古市場が未整備
⑦田舎に住む	○	◎	×	60歳前後までの移住が必要

 

	買物	通院	旅行	子供・孫	備考
①今住んでいる家（持ち家）に継続居住	△	△	△	◎	車の運転をしなくなった場合を想定すること
②子供たちと同居	○	○	○	◎	お子さん家族との関係が重要
③健常者向け有料老人ホーム・サービス付老人ホームに入居	◎ (不要)	◎	△ 立地による	△	サービス・食事・サークル活動等を良く吟味すること
④駅（街）に近い賃貸マンションに住替え	◎	◎	◎	○ 宿泊は難しい	50㎡前後の物件は少ない。高齢だと入居が難しいかもしれない。
⑤駅（街）に近い中古分譲マンションを購入して住替え	◎	◎	◎	◯ 宿泊は難しい	便利ではあるが、自然環境は良くないかもしれない。
⑥シニア向け分譲マンションを購入して住替え	◎ (不要)	○ 立地による	○ 立地による	○ 宿泊は難しい	レストラン及び運営会社の継続性について要吟味
⑦田舎に住む	×	×	×	◎	がんばってください。

ReAfPie見解

いかがでしょうか。全ての選択肢に一長一短があります。ここでは、あまり介護が発生した場合について記載していませんが、身体介護（痴呆除く）が必要となった場合の介護のし易い住居の順は以下ですが、④⑤でも訪問介護を利用することにより、ある程度まで生活は可能です。①は、車の運転ができなくなったり、杖を使用するようになると難しいかもしれないです。⑦は「ずっと元気の必要があります」

⑦＜①＜④⑤＜⑥＜②＜③

そのため、ReAfPieとしては、65歳くらいで⑤または⑥（物件があれば）を購入して住替えるのが良いのではないかと考えています。そうすれば、人によりますが、85歳くらいまでは生活可能だと思います。※ReAfPieも現在の自宅を娘夫婦に渡して自分たちは駅に近い50㎡程度のマンションにすむことを真剣に検討中です

 

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