建築条件付分譲地で建築主が設計事務所を指名(推薦)できるかどうかについての考察

はじめに(建築条件付分譲地の可能性)

写真は本文とは関係ありません。 design by 村岡建築デザイン事務所

前回、建築条件付土地について話をしましたが、建築条件付分譲地にもメリットが非常にあるため、ReAfPieは、不動産会社(開発事業者)側から次のようなことができないか考えて見ました。

  1. 建築条件付の土地で設計事務所を建築主が選定できないか。
  2. 所有地の使用に一部制限して、公園の中に家があるような分譲地(別荘地のコテージみたいな感じ)ができないか。
  3. 通路部分への車の進入を原則禁止にして、子供が遊べる場所にできないか。

その中で、今回は1について妄想してみたいと思います。※2・3は次回で説明します。

建築条件付の分譲地で建築主が設計事務所を指名するというこは、どういうことか

一般的に建築条件付分譲地の場合は設計事務所の指名(推薦)は可能なケースが多いにもかかわらず、実際設計事務所を指名した話は聞いたことがないと思います。

私も不動産業界にいるので良く理解できるのですが、設計事務所を建築主が指定(推薦)することを開発事業者側からは主に以下の理由で嫌がります

  • 家の仕様がバラバラになるため、スケールメリットによるコストダウンが難しい
  • 設計事務所と工務店(開発事業者)間の調整に手間がかかるし、指定された工務店の技術(仕様)と合わない可能性がある。
  • 工期がうまく調整できない可能性がある。→コストダウンが難しくなる

そもそも家を建てたい方が重視する要求(ニーズ)は何でしょうか。オーダースーツを例にすると、「フルオーダー」なのでしょうか。それとも「イージーオーダー」で良いのでしょうか。※「フルオーダー」で家を建てたい方は、今回の話とは違うので、読み飛ばしてください。

今回のテーマは「家のイージーオーダー」について話をしたいと考えています。

さて、先ほど、開発事業者が設計事務所を建築主が選定するのを嫌がる理由を説明しましたが、逆に言えばその嫌がる理由がなければ、開発事業者も検討可能ではないか、とReAfPieは考えました。

そのため、次のような場合(家のイージーオーダー)、開発事業者及び建築主は歩み寄ることができないでしょうか。

  1. 家の仕様(屋根、外壁、住宅設備のメーカー、グレード)を原則標準仕様とする。※色や形は選択可能です。(通常のハウスメーカーでの注文住宅も同じだと思います)
  2. 着工は、ある程度の期限内までとする。
  3. 開発事業者推薦の設計事務所も準備するが、①②を遵守してくれる設計事務所であれば、自由に選択可能※施主は設計事務所と直接契約を行う。
  4. 設計事務所を利用しない施主の場合は開発事業者の設計・施工とするが、間取りについては、間取りのセカンドオピニオン(間取作造氏等)費用も含む。

 

「設計事務所を建築主が指名することができる建築条件付分譲地」のメリット・デメリット

<メリット>

  • 建築主は設計事務所を自由に選ぶことが可能(建築主の満足度UP)
  • 設計事務所と契約することにより、第三者による施工監理が可能(建築主の安心度UP)
  • 土地の購入と請負契約がセットになるため、ローンが組みやすい(建築主の不安解消)
  • 仕様及び工期をある程度そろえることが可能なため、コストダウン(スケールメリット)が可能(建築主及び開発事業者にコストダウンのメリット)
  • 設計事務所を利用しない場合でも「間取りのセカンドオピニオン」を利用することにより、施主の納得する間取りが可能(建築主の満足度UP)
  • 分譲地に付加価値が付き、購入希望者が増加(開発事業者のリスク低減)

<デメリット>

  • フルオーダーではないため、こだわった仕様・製品の使用が難しい→コストダウンの利益を享受できないが、ある程度は変更可能
  • 着工の期限が指定されるので、打ち合わせの時間が少ない→標準仕様がありますので、フルオーダーほどの打ち合わせ時間は不要と思います。

ReAfPie見解

おそらくこの方式を実施している開発事業者は存在しないのではないかと考えます。その理由は、「建売住宅」「建築条件付土地」で売却するのであれば、すぐに(あまり手間をかけずに)売却できるのに、なぜわざわざ手間を掛ける必要はないと開発事業者は考えるためです。しかし、実際の「建売住宅」及び「建築条件付土地」が1年近く売れ残っているのもよく見かけます。売れ残るのであれば、このような消費者(ユーザー)のニーズを満足させるような開発事業者がいたらいいなとReAfPieは妄想しています。

もし、この提案に賛同される方がいましたらReAfPieにご連絡ください。開発事業者に提案してみます。

また、ブログを見ておもしろいと感じた開発事業者様もぜひともご連絡ください。

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