いい土地(希望にあった土地)の探し方について「一歩」踏み込んでみる

60坪強の土地を2区画に割った土地

はじめに

土地の探し方については、「注文住宅を建てるための土地の探し方(以下「土地の探し方」)」で説明しましたが、一般論だけでなく「もう一歩」踏み込んで話をしたいと思います。第1番目としては、土地の探し方で説明しましたように、サラリーマンが購入できる水準の土地(東京圏で30坪、3000万円前後)は、非常に脚が早い(すぐに売れる)です。そのため以下の事前準備をすることが必要です。この事前準備がないと買うことができないと思います。※事前準備については、サラリーマンが土地を探して注文住宅を建てる流れ(目次)を参照ください。希望のエリアを絞り込む

<事前準備作業>

  1. 駅からの許容範囲の距離を決める
  2. 予算(土地および建物)を決める
  3. 建物の延べ床面積から必要な土地の面積を決める
  4. 資金繰り(ローンの仮審査を通しておく)の目処をたてる
  5. 折込広告、インターネットからの情報でおおよその「相場観」をつかむ
  6. 依頼する工務店をおおよそ決めている

上記の事前準備がまだな人は「買うことができない前提で練習試合をしている」をすると良いと思います。練習試合をすることにより、本番の準備が自然とできて来ます。逆に言えば、練習試合をしないでいきなり本番ですと、「ぼろ負け(高値買い等で後悔)」すると思います。(ビギナーズラックもあるかもしれませんが)

事前準備ができているという前提で仲介会社を訪問したいと思います。まず最初の疑問として、仲介会社の保有する土地情報に違いがあると思いますか。答えは「違いがあります」その理由は、土地の情報には以下があるためです。

  1. 市場に出ている情報(レインズ、SUUMO等のインターネットに登録されている情報)
  2. 市場に出ていない情報(仲介会社がインターネット等に登録しない情報)所謂「囲い込み」
  3. 仲介会社が他の仲介会社に原則紹介しない情報(2.に近いですが、親密仲介会社等には紹介するケースがあります)

※仲介会社が2.をする理由は「両手取引(売主・買主から仲介手数料をとること」をしたいためです。(売主様から見ると価格が伸びないで不利になることもあれば、市場に出ない(さらされない)ため価格が高くなることもあります)

そのため、買主としてはいくつかの仲介会社と付き合うことが良いように思えますが、ReAfPieはやみくもにいろんな仲介会社に依頼することは、あまり進めません。なぜなら、仲介会社の立場で考えると理解できる思いますが「数社の仲介会社を天秤にかけている買主」に対して担当者は、真剣に土地を探してくれない可能性が高いからです。また、情報の管理が大変になるからです。
と言っても、その仲介会社が「いい土地」の情報を持っていなかったらどうすれば良いでしょうか。ReAfPieとしては、まず、大手仲介会社に行って、探してもらいます。しばらく(2~3ヶ月程度その仲介会社に探してもらいながら担当者と信頼関係を築きます。しかしながら、いい土地が見つからなかった場合は、次は「地場業者(センチュリー21等のフランチャイズ含む)に行って探してもらいます。また、平行してインターネットおよび折込広告で自ら探します。これでも見つからなかったら「長期戦」を覚悟するか、「希望条件を変更」した方が良いと思います。

さて、希望する土地が見つかった場合、すぐに以下の対応をします。※すぐに以下の対応をするためには、冒頭に話をした「事前準備」ができていることが重要です。

<いい土地が見つかった場合対応すべきこと>

  1. 仲介会社に言って「売り止め」していただく
  2. 検討している工務店1社にプランを作成してもらう。(ここで言うプランは、「考えている建物が建てることができそうか否か」を判断するためのもの(主に可能な床面積の算出))
  3. ②の工務店に概算予算を出してもらい、概算の総予算を算出する
  4. 仮審査した金融機関に相談する。

※①~④を概ね1~2週間で行い、契約となります。なお、値引き交渉とする場合は、①の「売り止め」にする前に行うことになります。

なお、意外と大事なのですが、インターネット・折込広告で情報を見つけた場合の対応ですが、その情報を掲示した仲介会社に連絡するのでも良いですが、ReAfPieとしては、インターネットの仲介会社に連絡する前(ここ大事です)に、今まで探してくれていた仲介会社に「インターネットで見つけたこの土地を交渉して」と依頼することが良いと思います。なぜなら、声を掛けた担当者とは信頼関係が築けているため、買主の見方になってくれるからです。依頼した仲介会社が2社以上いた場合は、買主の相性の合う(信頼できる)担当者にお願いすると良いと思います。※支払う仲介手数料はどこに声を掛けてもほぼ同じだからです。

まとめると次になります。

  • いい物件(需要が高い物件)」は非常に脚が早いので、事前準備が重要
  • 仲介会社とは信頼関係を築く(やみくもに複数の仲介会社に依頼しない)
  • インターネット等で買主が見つけた情報は直接連絡するのではなく、信頼した仲介会社経由で交渉してもらう
  • いい物件を見つけたら「直ぐに対応する」

いかがでしょうか。事前準備作業の重要性が理解できましたでしょうか。繰り返し言いますが、「いい物件(重要の多い物件)」は非常に脚が早いです。また、不動産は同じものはありません。

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