建築条件付土地のメリット・デメリット及び向いている人・向いていない人

はじめに

イメージです
建築条件付土地で当初売却していたのですが、結局建売になった物件

ご存知かと思いますが、今回は建築条件付土地のメリットおよびデメリットと向いている人および向いていない人について話をしたいと思います。

 

はじめに

建築条件付土地とは、請負会社(施工会社)を土地を購入する際に指定しされている土地です。そのため、自分の好きなハウスメーカーや工務店を利用することができません。通常は、土地の売主または売主の関連会社が請負会社になるケースが大半(たまに第三者の土地の場合もあります)です。といいながら、請負会社が家を建てるのではなく多くは他の協力工務店に「丸投げ(自らは施工せずに全て下請けの工務店に建てさせること)」するケースが多いです。この点が建築条件付スキーム(仕組み)の信頼性に欠ける理由の大きな原因の一つです。

建築条件付土地のスキームを箇条書きでまとめてみます

設計・請負会社:通常は土地の売主または売主の関連会社(ここでは、「元請会社」といいます)が指定されています。

  • 実際の施工会社:請負会社が指定する工務店(ここでは「下請会社」といいます)
  • 実際の設計者:元請会社が指定する下請会社または下請設計事務所
  • 施工の義務者・責任:元請会社
  • 請負契約の締結期限:通常は土地の売買契約から3ヶ月以内程度です
  • 特約事項:請負契約が締結できない場合は土地の契約は白紙解除となります

<建築条件付土地購入のメリット>

  • 土地の面積および立地が1次取得者に向いている
  • 土地の決済と建物の竣工を合わせることにより、ローンが借り易くなる
  • 工務店を自分で選ばなくて良い(選ぶことができない)ため、手間がかからない(手間をかけれない)
  • 複数の物件を同時または少しづつずらして建てるため効率が良い(元請会社の原価は下がる)
  • 原則建物および設備の仕様(メーカー)は同じであるため、元請業者は、安く仕入れることができる(元請会社の原価は下がる)
  • ⇒結果、土地を購入して注文住宅を建てるよりスムーズにかつハウスメーカーより低額で家を持つことができる

※元請会社は一般的な注文住宅よりも原価を抑えることができますので、元請会社の利益を考慮してもハウスメーカーよりは価格が低額になると思います。ハウスメーカーもほとんど「丸投げ」に近いですし、利益もきちんと収受し、広告宣伝費も多いためです。

<建築条件付土地を購入するデメリット>

  • 元請会社は、ハウスメーカー・工務店と比較して「建築の知識が少ない」ため、間取り等の打ち合わせがうまくいかないケースが多い。実際の調整は全て下請会社任せになるケースが多い※元請会社の多くは不動産会社であり建築に詳しい社員は少ないためです。
  • 請負契約締結までの期限が3ヶ月と少ないため、間取り作成・仕様選定の時間が少ない
  • 元請会社は、間取りの変更や仕様変更についてあまり協力てきではない
  • 打合せの回数・時間が少ない
  • デザインが隣とよく似たデザインになる
  • 自分の思い通りの家にならず、かつ施工に不安が残る可能性がある

<ReAfPie見解>

ReAfPieとしては、建築条件付のスキームは「否定しません」。なぜなら上記のメリットにあるように、自分で土地を探して注文住宅を建てることと比較してさまざまな点でメリットがあるからです。しかしながら上記のデメリットにあるように「今いち信頼できない」感じられるのも事実だと思います。

<対応策>

それではどのように対応したら良いか考えて見たいとい思います。

①間取り作成(セカンドオピニン)について

ReAfPieまたは間取作造さんに依頼したりして購入者様の方で検討することをお勧めします。実際に元請会社と調整しても実際の設計会社は別ですのでスムーズに進まないと思います。

②仕様変更について

メーカーの変更はかなり難しいと思います。また、構造的な仕様変更(耐震性のUP、断熱性のUP等)も難しいと思いますが、どこまでの仕様変更が可能かをヒアリングするしかないと思います。同じメーカーでグレードアップやオプション追加であれば対応してくれる可能性はあると思いますが、メーカーや仕様にだわり過ぎるのであれば建築条件付スキームはあきらめた方が良いと思います。

③デザインについて

①②で差別化できる範囲だと思います。また、家のイメージは外構で変わりますので、外構はご自分で見つけた業者に発注することをお勧めします。※通常外構は請負契約には含まれないと思いますので。

③施工能力について

元請会社が注文住宅も施工している工務店・ハウスメーカーで「丸投げ」していない場合は、ある程度安心ですが、元請会社に施工会社として能力に不安がある場合は、事前に協議して専門家による施工チェックをいれることをお勧めします。もし、専門家を入れることに対して協力的でない場合は、契約をしないことも視野にいれるべきです。

また、瑕疵担保責任保険や完成保証制度の利用の有無についても確認した方が良いと思います。

間取り変更、施工能力については、外部の専門家をうまく利用すれば対応可能かと思いますが、工法や仕様変更については、限界があります。しかし、メリットもかなり多いのでReAfPieとしては、うまく専門家を活用することにより、注文住宅にあまり負けない満足度になるのではと考えます。

もし、間取り変更、仕様変更、施工管理などで元請会社と話がうまくまとまらなかった場合は、「契約解除」も一つの判断(交渉のテクニック)だと思います。しかし、相手は百戦錬磨の不動産のプロですので、きちんと理論武装(専門化の活用)していかないと負けますので注意が必要です。

 

<建築条件付スキームの向いている人>

  • 時間がない人
  • 間尺(予算・面積等)に合う土地が見つけることができない人
  • 予算を確定したい人
  • 金融機関との調整をスムーズにしたい方
  • あまり、仕様等にこだわらない人
  • うまく専門家(施工管理、間取りチェックなど)を利用できる人

まとめると、「建築条件付土地で建物を建てること」は「セミオーダー」で服を仕立てることであり、「注文住宅」フルオーダーで仕立てるのと同じような感じです

<建築条件付スキームの向いていない人>

  • 工法(耐震性・断熱性など)にこだわりがある人
  • 仕様(外壁材・床材など)・メーカー(キッチン、風呂など)にこだわりがある人→オプションを多くすると結局高くなるケースもあります。
  • 施工会社を信頼しない人

 

<さいごに(注意点)>

建築条件付土地を購入する際は、できるだけ「仲介会社」を通さずに直接売主(デベロッパー)と話をした方が良いです。売主から直接購入する場合は「仲介手数料」は不要だからです。※しかし、すべて仲介会社を通さなければならないケースもありますので、その都度確認してください。

また、あまり良くない仲介会社には、建物代金についても仲介手数料が欲しくて「土地」のみの仲介から売買契約書を捲き直して「土地・建物」の売買契約とする(建物にも仲介手数料が発生)会社もありますので、注意が必要です。

お問い合わせ

注文住宅(建築条件付き含む)をご検討されている方は何でもご相談ください。ReAfPieはみなさまが心配していることを少しでも手伝うことができればと考えています。

  • 下記コンタクトフォームにご入力ください。
  • メールアドレスの誤りにお気をつけください。




 

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