土地の固有リスク(ハザードマップの活用)について

多摩川の洪水ハザードマップ

はじめに(リスクの種類)

最近の「洪水」「地震」の発生頻度を考えると「人ごと」ではなく、自分にも「災害が降りかかってくる可能性」を真剣に考える必要があると思います。そのため、今回は土地を探す際に気をつけないといけない「土地の固有リスク」について考えたいと思います。さて、「土地の固有リスク」とはなんでしょうか。主な例は以下のとおりです。

  • 洪水リスク:河川の氾濫による浸水
  • 浸水リスク:道路側溝や下水道からの浸水
  • 高潮リスク:高潮(大潮と台風が重なったりして起きる海水面の上昇)による浸水
  • 土砂災害リスク:土砂崩れによる災害
  • 津波リスク:津波による浸水
  • 地震リスク:地震による災害(揺れによる建物の損害、火災、人的災害等)
  • 火山(噴火)リスク

これらのリスクについては、各自治体が「ハザードマップ」を作成しています(一部未作成部分あり)ので、見られた方も多いと思いますが、まずは、国土交通省の国土交通省ハザードマップポータルサイト」を参考にすると良いです。全国の大半のリスク(ハザード)について記載されています。

しかし、既にハザードマップを見られた方もこれから見る方もおそらくびっくりする(した)と思います。その理由はかなりの場所が指定されているため、「どこに住めばいいの?安全な場所はどこ?」だからです。国および地方自治体としては、①危険なエリアを告知する ②避難場所を知らせる ③非避難方法を知らせることが責務ですが、「危険なエリアに住んではいけない」とは絶対に言わない(言うことができない)です。実際、既にその指定されている場所で済んでいる人も大勢いるからです。

なお、不動産の売買において仲介会社は、ハザードマップの指定状況について「重要事項説明書」で説明する義務がありますが、通常説明するのは、「早くて契約の2・3日前」かと思います。そのため、その時点で「契約を中止(延期)するかどうか」の判断は難しいと思いますので、ご自分で上記のサイトで調べるか、事前に仲介会社にヒアリングするべきです。契約の前日で初めて知っても「断る勇気」は通常ないためです。

そのため、住民は自らの責任で自らを守る必要があります。それではどうやって身を守るか考えてみたいと思います。

<風水害リスク>

洪水・浸水・高潮リスクは、次の対応を考えると良いと思います。

  1. ハザードマップで、床上浸水(0.5m以上)しそうなエリアの場合、過去の浸水履歴を確認し、発生の確率が高い場合は、購入は避ける
  2. 火災保険で水害補償を付ける
  3. 避難場所を確認する:事前予知はある程度可能

財産(金銭)については、保険である程度対応可能ですので、「人命」に影響がない範囲であれば、リスクを取りに行くという判断もあるかと思いますが、数年に1回発生しているようであれば、避けた方が無難だと思います。

土砂災害リスクは、以下を考慮する必要があります。

  1. ハザードマップで、土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険箇所を確認しそのエリアの購入は避ける
  2. 所有地および隣接地の「擁壁」の確認申請・検査済の有無を確認する。もしくは、専門家に安全性を確認する。
  3. 火災保険で水害補償を付ける ※地震による土砂災害は火災保険の対象外になる
  4. 避難場所を確認する:事前予知は難しい

土砂災害は、地震でない場合は保険対応可能ですが、地震の場合は「地震保険」でしか対応できません。また、最近の土砂崩れを見ると「死者」も発生しています。そのため、後背地の土地の形状等を考えて慎重に判断する必要があります。火山灰(関東ローム層)は要注意です

 いわゆる風水害により災害は、事前準備(避難場所の確認等)をして早めに非難すれば、人命は守られるケースが多いと思います。また、損害についても保険である程度カバーできると思いますので、リスクを「きちんと把握」し「ちゃんと準備」すれば「減災」することができます。「2018年7月の倉敷市真備町の水害」でもハザードマップは適切に整備されていたのに、みんなが「きちんと把握」していれば「減災」することができたのに残念です。

 

<地震リスク>

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地震によるリスクは、以下について考慮する必要があります。

  1. 建物震度マップで震度6強以上のエリアを避ける ※最近の注文住宅は震度6弱であれば十分に耐えられると思います。
  2. 液状化マップで液状化しそうなエリアは「液状化対策工事」がなされているか確認する。
  3. 活断層が近くにないか確認し、あれば、専門家に相談する。
  4. ①②③で不安があれば地震保険に加入する
  5. 避難場所を確認する:事前予知は難しい
  6. 食糧・水を備蓄する:ReAfPieは、カセットコンロ&ランタンも準備しています。

ReAfPieは、不動産ファンドでビルを運用していますが、確かに「地盤の悪い場所(主に大きな河川の近く)」は揺れが大きい(被害が大きい)です。しかし、活断層の至近でなく、液状化しなければ最近の建物の被害はあまり大きくないのも事実です。

 

 

津波リスクによるリスクは、以下について考慮する必要があります。

  • 津波ハザードマップを確認し、家族が逃げることができるかを考える。※湘南のサーファーはおそらく常に逃げる場所を考えて生活(サーフィン)していると思います。
  • 津波エリアの人は地震保険に加入する。
  • 常に家族と津波が来たときのことを想定して会話する。

とにかく、どこにいても高い場所を見つけて、逃げる準備をする必要があります。津波は本当に怖いです

 

<火山(噴火)リスク>

あまり、理解できていないので割愛します。

 

まとめ

あたりまえのことですが、まとめると以下のようになります。

  • 水害リスク:0.5m以上になる箇所はできるだけ避けて(過去の発生頻度をヒアリングする)、火災保険に入る。また、大雨の際は常に河川の状況について情報を入手して必要に応じて非難してください。
  • 地震リスク:液状化エリア、震度6強のエリア、活断層の至近はできる限り避ける。もし、そこを選んだ場合は、必ず「地震保険」に加入する。
  • 津波リスク:常に「どこに避難したら良いか」を考える。また家族のみんなにも「自分でどこに避難するべきか」を考えるように教育する。必ず「地震保険」には加入しましょう。

 

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