注文住宅を建てる際の土地の形状の活かし方

はじめに(土地の形状について)

土地を探しだしたら本当に「帯に短したすきに長し」って言葉をよく感じますね。また、当たり前のように「土地は同じものが二つとない」言いますが、実際に土地を探した人にしか本当の意味は分からないと思います。さて、今回は土地の形状について考えたいと思います。

一般的には土地は間口の広い長方形が良いといわれていますが、確かにそのとおりです。

しかしながら、日本の土地はアメリカの映画でみるような住宅地と違ってさまざまな形状があります。ReAfPieは不動産屋であり一級建築士でもありますので、たとえ形の悪い土地であってもできる限りよい点を活かしたいと考えています。ほとんど料理人と同じだと考えています。形が悪い野菜でも料理の仕方によって目立たなくできますし、「アクの強い野菜」は、その特性を活かすことにより生まれ変わることができます。それでは、土地の形状毎にその活かし方を考えたいと思います。

1.不整形(三角、丸、でこぼこ)の土地

三角形状の土地の活かし方

この土地の活かし方は土地の形に合わせて家(部屋)を作るのではなく長方形(正方形)の部屋をパズルのように組み合わせていくことです。どうしても発生した建物内の三角の部分はベランダ、収納とします。また、敷地で残った不正形部分は植栽・ベンチなどでいくらでも活かすことができます。以下の図面が三角形状の土地をうまく生かしたプランです。詳細は三角形状の土地をご覧ください。

 

<注意点>

整形地に比べて使い切ることができない部分がどうしても発生しますので、整形地に比較すると少し土地の広さが必要となります。そのため、少なくともその広くなった分の面積も含めて土地代が同じになるように交渉する必要があります。

イメージ) 整形地 30坪 30,000千円 (1,000千円/坪)

不整形地 36坪 30,000千円 (833千円/坪)

→建物は整形地と同じ床面積しか取れないかもしれませんが、土地がその分広くなりまので、植栽・家庭菜園の面積が増加します。※なお、土地の固定資産税も増える可能性がありますのでご注意ください。

丸形状の土地もでこぼこの土地の活かし方

三角形状の土地とほとんど同じ考え方で計画すれば良いと思います。とにかく土地の形状に建物を合わせるのではなく、与えられた土地の中にパズルのように四角形の部屋を組み合わせて行くということです。

 

2.旗竿地(はたざおち)(関西では敷延(しきえん)地ともいいます)

旗竿地の活かし方

①パティオ(広いバルコニーの設置)

この土地は日照及び眺望に恵まれていません。そのため、「外に開いた家」ではなく「内に開いた家」にする必要があります。ところで「内に開いた家」とはどういうことでしょうか。簡単に言うとスペインの「パティオ」のある家です。パティオとはスペイン語で「中庭」の意味です。パティオでは噴水があったりしてとても広々としていますが、ここで言うパティオは、「2階に設置した少し広いバルコニー」です。また、隣の家が見えないように高め(1500mm以上)の目隠しフェンスをします。そうすることにより、そのバルコニーは外の視線が木にならず採光を取ることが可能になります。※1階に設置すると隣の建物が見えるし、採光も難しいです。

②2階リビング:

2階リビングにするとバルコニーとの一体感がでますし、吹き抜け空間のハイサイド窓からの採光も可能となります。1階リビングと2階リビングでは採光が全く違うのでReAfPieとして必須だと考えます。

③旗竿地の旗の部分

1台分の駐車場を取ったあまりの部分は「花畑」「露地」にするとかすると素敵だと思います。もし車が不要であれば、全て「花畑」「露地」にすると本当に素敵だと思います。

<注意点>

広いバルコニーは建蔽率の面積に入る可能性があります。また、バルコニーの向きをうまく考えないと採光が取れない可能性もあります。

3.法地

法地の説明については、法地とはを参照ください。法地の活かし方は次のとおりです。

法地の活かし方

掘り込み式駐車場を設置する。→土地が有効に活用できますし、上部はバルコニーにすると視線が気にならないので、良いです。

以下は堀込式ではありまえんが、1.5mの高低差をいかして駐車場の上部を活かしてバルコニーとしたものです。詳しくは1.5mの高低差のある家をご覧ください。敷地で1.5mですので、バルコニー部分は約2mとなります。

②地下室にする→容積不参入になるため、広く使える

斜面の場合は、「果樹園」「花畑」とする

<注意点>

  • 擁壁・掘り込み式駐車場を設置するにはかなりの費用が必要なため、土地の購入前に見積の取得が必須
  • 掘り込み式駐車場・地下室を設置する場合は、建物の構造計算が必要となる。(コストアップ要因)
  • 斜面をそのまま果樹園等で使用する場合は、土が流れないような手当が必要

4、凹地(ボコチ)

凹地はあまりありませんが、たまにあります。凹地とはその字の形のとおり道路面より低い土地です。

凹地の活かし方

基礎を通常より高くします。水じまいを考える必要がありますが、道路面とフラットにすることも可能です。

レベル差が2m程度あると容積不参入の地下室扱いになる可能性がありますので、その場合は容積不参入となります。

レベル差が1m程度でもさらに1m掘削すれば容積不参入の地下室になる可能性がありますので、その場合は容積不参入となります。

<注意点>

  • 基礎工事費が高くなる
  • 排水がうまく取れない可能性が高いのでその場合は、ポンプを設置する必要があるので工事費が高くなる
  • 地下室を設置する場合、レベル差によって工事費が違うので慎重に検討が必要

まとめると、地下室設置費用と土地代のバランスだと思います。地下室を作りたい人がいて安く土地を購入できるのであれば良いと思いますが、地下室が別に欲しくない人は土地の価格が安ければ良いと思います。

以上

まとめ

いかがでしょうか。不成形地でもうまく土地の形状を活かすことができると思われましたでしょうか。

上記にも記載していますが、成形の土地を活かすことは可能です。しかしなが、通常の成形地と比較して建物のコストアップに確実になります。また、必要な土地の面積も増えます。そのため、土地代金が若干安いのですが、そのコストアップ分と土地代の減額幅を比較してトータルで判断する必要があります。住宅屋としては、不成形の土地のプランをすることは、非常に楽しく・気合が入りますが、実際に住まれる方には、コスト及びその後の生活が非常に重要ですので、きちんと考えた上で判断してください。

 

 

 

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