法地(のりち)・法面(のりめん)は不安? 家を法地(傾斜・段差のある土地)に建てることについての注意点

はじめに(法地(のりち)・法面(のりめん)(傾斜地)はどう考えますか)

 

ご存知の方もおられるかもしれませんが、私の住んでいる横浜は、坂道が多く山の斜面に家が多く建っていいる地域です。そのため、土地を購入する場合、法地が関係する確率が非常に多く、避けては通れないです、今回は、そのような法地(傾斜・段差がある土地)について考えてみたいと思います。皆さんは法地ってどうお考えですか。おそらくほとんどの人は次のようなイメージではないかと思います。

  • 怖い
  • お金がかかりそう
  • 眺望が良いかもしれない

確かに法地は非常に難しい(リスクが高い)ため「思考停止」になるのが普通です。そこで、敢えてReAfPieとしては、法地についてかんがえたいと思います。

法地(のりち)・法面(のりめん)とは

法地・法面とは段差のある土地や傾斜のある土地のことをいいます。また、家を建てる際に考える必要があるのは、次のような場合です。

  1. 自分の土地が隣地より高い
  2. 自分の土地が道路より高い
  3. 自分の土地が隣地より低い
  4. 自分の土地が道路より低い
  5. ひな壇上の間の土地

法地のイメージ図です。向かって左が「自分の土地が隣地より低い」向かって右が「自分の土地が隣地より高い」となります。一般的に法の部分(斜面部分)は、高い方の土地(下図では図面の一点斜線の右側の斜面部分)の所有するケースが多いです。そのため、通常は、法地の崩落防止先は右側の土地の所有者が行うことになります。しかし、右側の土地の所有者が崩落防止策を実施していないまたは、工作物申請等が未実施で不安な場合は、左側の土地の所有者側で対策をすることが必要となります。対策方法は後で説明します。

法律について

建築基準法上は、高さが2mの擁壁を築造する場合は工作物の確認申請が必要(となります。

都市計画法・宅地造成法等規正法上は、高さ1m以上の盛土、2m超の切土、2m超の盛土+切土の場合、開発許可等が必要となります。

しかしながら、建築基準法の施行前の擁壁や無許可の擁壁も多くあります。また、2m以下の擁壁の場合、確認申請及び開発許可等が不要のケースが大半です。

そのため、隣地及び自分の土地に擁壁があったら、工作物申請(検査済証)があるかどうかを確認した方が良いです。行政(市(区)の建築指導課)に行くと申請及び検査の有無が確認できますので確認することをお勧めします。

対応方法

◇自分の土地が隣地(道路)より高い場合は、以下の方法となります。

  1. 斜面を安息角以下にする
  2. 安息角以下のところまで深基礎にする
  3. 擁壁を築造する

1.斜面を安息角以下にすることは、物理的には容易ですが、広い土地が必要となります。例えば、高さ2mの法地であれば、約3.5m程下がって建物を建てる必要があります。(メリット)費用が安い。(デメリット)セットバック部分が大きい(広い土地が必要)

2.深基礎とは、根入れ深さを安息角以下まで行うことです。例えば、高さ2mの法地の場合で1mセットバックしたところに家を建てる場合は、約1.4mの程度の深基礎にすれば良いということになります。(メリット)擁壁に比較して費用負担は少ない (デメリット)基礎のバランスが悪くなる。高低差が大きい時は難しい。

3.擁壁の種類はいろいろとありますが、ここではL字型の擁壁で考えたいと思います。(メリット)土地を効率的に使用できる (デメリット)費用が高くなる。隣地との間の法地であれば、作業が難しい。

◇自分の土地が隣地より低い場合

さて、自分の土地が隣地より低い場合はどうなるでしょうか。対応策は以下となります。

  1. 隣地に交渉して法地を整備してもらう。
  2. 2重壁を設置する。
  3. 高基礎にする

1.隣地に交渉して法地を整備していただくことは、現実的に不可能です。

2.2重壁とは、下図のように、隣地と建物の間にコンクリート造の壁を設置することです。(メリット)高基礎に比べて安心 (デメリット)費用が掛かる。スペースが必要

3.高基礎とは以下の図となります。通常の基礎の法地側を一部高くすることです。(メリット)費用が高くない (デメリット)法地の高さが2m程度であれば問題ないと思いますが、それ以上になると控壁等の問題も出てくるかもしれませんので、検討が必要です。

まとめ(法地(傾斜地)を購入する際の注意)

法地は、実際の状況(作業性)によって対策方法と費用がかなり違います。そのため、実際の状況(作業性)と費用を考えて最適な方法を考える必要があります。そのため、ReAfPieが言いたいのは以下です。

  • 法地がある土地を検討する場合は、対策費用を必ず見積ること
  • 絶対に見積を確認する前に契約しないこと
  • 土地を購入する場合は、対策費用を考慮して金額交渉を行うこと

 

最後に(堀込式駐車場について)

先ほど、擁壁の話をしましたが、道路側の法地の場合、堀込式駐車場や地下室を作ると言う考えもあります。わざわざ、地下室を作るには非常に費用がかかりますが、法地対策工事費用に追加して堀込式駐車場にしたり地下室にする場合はそんなに追加工事費用はかかりませんので、一度検討することをお勧めします。

(メリット)①屋根付きの駐車場ができる。②駐車場の上部を有効活用できる。③上部をバルコニーにすると道路からの視線が気にならないためBBQ等ができる

(デメリット)①単なる擁壁工事より費用が高くなる。②駐車場の上に家を建てる場合は構造計算が必要となりますので、別途費用が必要です。

いかがでしょうか。例えば、6m×5mの堀込式駐車場(地下室)を作れば約9坪の土地が増えたとも考えることができます。

近所の堀込式駐車場です。ここは、地下室を作らずに埋めていました。個人的にはもったいないと思っていますが、施主様のお考えなのでしょうね。

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