注文住宅の相見積(あいみつもり)をする方法

はじめに

注文住宅における相見積をどのように行えば良いかの検討

通常、企業や行政が相見積や入札をする場合は、「設計図」「仕様書」があることが大前提です。しかしながら、注文住宅の場合は、以下の理由により相見積を行うことが非常に難しいです。「注文住宅の教科書」でも「同じ条件で比較する」と記載されています。しかし、このサイトが紹介(誘導)しているのは、タウンライフさんです。しかし、当然ながら図面を提供せずに、タウンライフさんで取得できるもの(カタログだけのケースもあるようですが)は、おそらく、」図面も仕様もバラバラの見積となります。

相見積ができない理由は以下を読むとわかると思います。敷地が決まっている場合と決まっていない場合及び設計事務所が決まっている場合と決まっていない場合についていくつかのケーススタディで考えてみたいと思います。

ケーススタディ

敷地が決まっている場合かつ設計事務所が決まっている場合

前提条件

  1. 土地は、既に保有している。
  2. 設計事務所をいくつかヒアリングしたり、設計した家を見て、設計はB設計事務所にお願いしようと決めている。

Aさんの進め方

(Aさん)B相見積をして工務店の選定をすることを含めて、B設計事務所に設計を依頼。※設計請負契約を締結

(設計事務所)まずは、敷地に合わせて基本設計を作成した上で、相見積をしたいと思います。相見積する工務店等はありますか?※設計事務所が工務店等を全て指定する場合は、要注意(紹介料等を収受する可能性があります)

(Aさん)A工務店、Bハウスで考えているのですが、B設計事務所の方で推薦ありますか?

(設計事務所)以前C工務店に以前依頼したけれど、低予算でもきちんとした家を造ってくれましたよ。よろしければ声を掛けてみます。※設計事務所が推薦することは全く問題ないです。

(Aさん)それでは、C工務店を入れて3社で相見積をお願いします。設計事務所の方で見積要綱などは準備していただけますか。※設計事務所の進め方によりますが、依頼すれば通常対応してくれると思います。

(設計事務所)今回の設計契約の中に相見積の実施も含んでいますので、当然弊社にて実施しますので、ご安心ください。※費用が設計料に含まれるかは設計事務所と相談してください。

→ということで、基本設計、指定した仕様で3社から相見積を取得

このケースは、「きちんとした相見積」となります。

「敷地あり」、「設計事務所あり」の場合のまとめ

敷地が決まていて、設計事務所が決まっている場合は相見積が可能となります。

そのため、相見積しないともったいないです。うまくすれば、設計料以上の金銭メリットが得られるかもしれません。

敷地が決まっている場合かつ設計事務所が決まっていいない場合

前提条件

  1. 土地は、既に保有している。
  2. 設計事務所は未定である。

Aさんの進め方

(Aさん)タウンライフが相見積してくれるそうなので、タウンライフに依頼してみよう。→図面を提示せずに依頼したところ、各社から届いた見積は、面積・仕様等がバラバラでした。そのため、金額も性能も比較するこが非常に困難で、比較ができたのは、単に総額だけでした。※相見積のためには、統一した図面及び仕様書が必要です。それらがないと工務店等が作成した図面及び仕様による見積となりますので、比較できないのは仕方がありません。

(Aさん)それでは、図面を提示すれば良いのでは。でも誰に図面の作成を依頼すればよいのかな?設計事務所に相談して見よう。しかし、どこに依頼すれば良いのかと思い、とりあえず、B設計事務所に相談してみました。

(B設計事務所)設計するのであれば、契約をお願いします。また、基本設計をするにも打ち合わせが必要ですので、最低でも1ヶ月程度は時間が必要です。※相見積のためだけに設計してくれる設計事務所はおそらくないと思いますが、ReAfPieのようなコンサルティング会社であれば引き受ける可能性があります。また、基本設計を依頼した設計事務所に本設計を依頼しない場合はトラブルになる可能性がありますので、良く協議してください。

(Aさん)契約する必要があるのであれば、一旦保留します。

「敷地あり」、「設計事務所なし」の場合のまとめ

土地が決まっていても設計事務所が決まっていないと相見積は、ほとんど不可能です。

土地を保有していない場合で設計事務所が決まっている場合

前提条件

  1. 土地は、保有していない
  2. 設計事務所をいくつかヒアリングしたり、設計した家を見て、設計はB設計事務所にお願いしようと決めている。

Aさんの進め方

(Aさん)土地は、まだ見つかっていないが、ローン審査等の関係から事前に工務店等を選定したいと思ったのでB設計事務所にその旨相談した。

(B設計事務所)敷地は決まっていなくても、Aさんの考えている間取りおよび仕様の基本設計を直ぐにしますので、その図面で工務店を選定するための見積取得は可能と思います。※設計事務所と契約締結するかは設計事務所の判断ですが、契約締結する前提でお願いする必要があります。

(B設計事務所)想定している工務店等はありますか?

(Aさん)A工務店、Bハウスで考えているのですが、B設計事務所の方で推薦ありますか?

(B設計事務所)以前C工務店に以前依頼したけれど、低予算でもきちんとした家を造ってくれましたよ。よろしければ声を掛けてみます。

(Aさん)それでは、C工務店を入れて3社で相見積をお願いします。設計事務所の方で見積要綱などは準備していただけますか。

(設計事務所)今回の設計契約の中に相見積の実施も含んでいますので、当然弊社にて実施しますので、ご安心ください。※敷地が決まっていない状況で工務店が見積を出すかどうかは工務店次第になりますが、設計事務所の調整力次第かと思います。

→ということで、家庭の設計図、指定した仕様で3社から相見積を取得

「敷地なし」、「設計事務所あり」の場合のまとめ

敷地が決まっていないので、正確な見積もりにはなりませんが、このケースは、工務店の選定は可能となります。また、大まかな予算(単価)が確認できます。

土地を保有していない場合で工務店が決まっている場合

前提条件

  1. 土地は、保有していない
  2. 設計事務所は、決まっていないが工務店は決まっている。

Aさんの進め方

(Aさん)Aさんの要望に合った土地見つかったので、契約しましたが、ローン審査のためには、見積が必要となりました。そのため、Aさんは以前から決めていた工務店等に図面の作成及び見積の依頼をしました。

(B工務店)承知しました。すぐに敷地に合わせてローン審査用の図面と見積を作成します。

→(パターンA)Aさんは、工務店が作成した図面及び見積書でローン審査を実施し、承認された。

→(パターンB)受領した見積は、想定していた予算をオーバーしたので、工務店と交渉したが、調整がつかずに、土地の売買契約を解除した。

「敷地あり」、「工務店等あり」の場合のまとめ

このケースが「特命発注」と言われるケースです。土地を保有していない場合に一番多いケースですが、この場合は価格交渉が難しくなります。そのため、予算が潤沢にある人向きですが、予算が厳しい人は、予算を考えながら工務店を検討する必要があります。

土地を保有していない場合で設計事務所が決まっていない場合

前提条件

  1. 土地は、保有していない
  2. 設計事務所及び工務店等は決まっていない

Aさんの進め方

(Aさん)Aさんの要望に合った土地見つかったので、契約しましたが、ローン審査のためには、見積が必要となりました。そのため、Aさんはタウンハウス・SUUMOなどの紹介サイトを利用して見積を依頼しました。

紹介された工務店等からは見積および図面が3社届きましたが、全く、価格及び性能の比較ができませんでした。しかし、ローン審査のためにその中から1社を選んで話を進めることにしました。

→ReAfPie:相見積をした意味があったのでしょうか。

「敷地なし」、「設計事務所なし」の場合のまとめ

おそらく一番多いケースだと思いますが、実質的な相見積は不可能です。単に苦労が多くなるだけ(無駄になるだけ)ですのでReAfPieはおすすめしません。

ReAfPieの提案

20190306見積要綱書(本体)

前提条件

  1. 事前に見積を依頼する予定の工務店を数社決めておき、相談が完了していること
  2. 事前に依頼予定の工務店とは本見積要綱書について相談し、適宜修正すること。※1
  3. 添付の「見積要綱書」を作成しておくこと
  4. 受領する見積はあくまでも「施工会社を選定するための見積」であり、実際の施工時の見積と変更となることを理解すること。※2

※1工務店から「ここまで細かい仕様で見積は出せない」「この仕様よりこっちの仕様の方が安くて良い」「この仕様では不可能」など、質問・意見があると思いますので、本命と考えている工務店と協議して調整することをおすすめします。

※2この見積はあくまでも施工会社の選定と本見積の際にトラブル(オプション工事金額が高い等)を減らすことが目的です。

ReAfPieの見積要綱書

本見積要綱書の特徴及びメリットは以下です。

見積要綱書(本体編)

見積要綱署(内装編)

定量評価(金額の評価)項目
  • 床面積及び部屋数を指定することにより基本条件をそろえることができる。
  • 外装・内装・建具・設備機器等の仕様をすることにより、見積条件をそろえることができる。
  • 指定した仕様で単価を確認できるため、数量が増減しても調整が用意になる
  • 指定した仕様及び設備で見積を取得するため、後から「オプション工事だから高くなる」ことを予防することができる。
定性(性能)評価
  • 耐震性、断熱性、気密性等の金額に表す(換価)ことが難しい項目を比較することができる
  • 構造等の標準仕様のレベルを比較することができる
その他目的
  • コンセント、ダウンライト、ガスコック、ニッチ等の数が変動するものの金額を明確にすることにより、個数が増減した場合の協議がスムーズになる。(事前に単価を確認した方が安心できます)
  • カーテンボックス、網戸、手すり等見積から除外される可能性があるものの見積漏れを防止する。(竣工間際になって、見積に入っていないことがわかるケースも多いです)
  • 住宅設備にこだわりがある場合は、品番等を記載することにより、実際の工事金額との差異を減らすことが可能。※工務店等によっては、得手・不得手があります。(品番を指定することによって、工務店から質疑があると思います)

ReAfPieの方式の進め方

(1)工務店を数社選定する。

住宅展示場などに行って工務店を3・4社選定する。選定の仕方は

建設会社(ハウスメーカー・工務店)の選び方(一次選定方法)を参考にしてください。

(2)ReAfPieの見積要綱書を作成する。(見積要綱書の説明は別途いたします)

見積要綱書(本体編) 

見積要綱書「(内装編)

(3)作成した見積要綱書をまずは、選定した工務店の中から相談しやすい工務店を選んで相談する。そして、見積要綱書の完成度を上げていく。

(4)完成した見積要綱書を一次選定した工務店等に渡して、プラン及び概算見積を依頼する。

(5)工務店等から受領したプラン及び概算見積を見て以下を確認した上で工務店を選定する。

ここで、一番重要なことは、納得できる工務店を事前に時間をかけて(土地を探している間に)選定することができることです。

  • 性能(耐震性、断熱性、気密性)の比較
  • 標準仕様(見積要綱書に記載していない事項)の比較
  • 金額の比較
  • 自分の予算の妥当性の比較

これで、施工会社が決まります。

もし、この時点で予算をオーバーしているのであれば、以下について、再度検討する必要(必須)があります。

  • 仕様・床面積の見直し
  • 土地代の予算の見直し
  • 資金調達(贈与、ローン)の見直し

(4)土地探しをして気に入った土地が見つかったら以下の流れとなります。

  1. 選定した工務店等からその土地に合わせて基本設計及び概算見積を取得し、予算に収まるか確認
  2. 予算に収まっているのであれば、契約
  3. ローンの本審査
  4. ローンの承認後に決済
  5. 建築請負契約の締結

詳細はサラリーマンが、土地を探して、家を建てるまでの流れ(目次)をご参照ください。

いかがでしょうか。ReAfPieの方式であれば、相見積(性能及び価格)をした上でスムーズに進められると思いませんか? 上記を読むと簡単そうに思えますが、この方式を進めているコンサルティング会社はほとんどいないと思います。理由は以下となります。

  • この方式ではコンサルティング会社は、工務店等から報酬をもらえないため。(本当の相見積のため)
  • コンサルティング会社の人の「知識」「時間」が必要なため。(単に工務店を紹介するだけで報酬がもらえるのであればそれが楽)

そのため、本当の相見積をするためには、みなさま自身で行う必要がありますので、ReAfPieの見積要綱書をぜひご活用ください。

 

 

<ReAfPieの提案まとめ>

この見積要綱書をきちんと作成することにより、依頼者の要望に沿った家を可能な限り低価格でスムーズに建てることが可能となります。

 

まとめ(比較)

<各ケース(方法)の比較表>

 

設計事務所

要否

実現性 工務店等の価格 スピード 満足度 備考
2-1 必要 設計事務所に依頼することが前提
2-2 不要
2-3 必要 設計事務所に依頼が前提
2-4 不要 × × 限りなく不可能
2-5 不要 価格が下がらない可能性あり
2-6 不要 ReAfPieの方式

土地を保有していなくても相見積が可能-

 

おわりに

設計事務所を決めて(契約して)事前に相談していれば、土地の保有の有無に関わらず、相見積は可能です。しかし、一般的には、設計事務所に依頼しないケースも多いと思います。事前に設計事務所に依頼しない場合、相見積の実施はかなり難しくなります。そのため、ReAfPieの提案する工務店等選定のための「入札要綱書」を利用することにより、具体的な土地がない状況でも相見積により施工会社を選定することが可能となります。但し、土地の売買契約→基本設計→見積→ローン審査→土地の決済までの期間が短いために土地の売買契約締結前までに工務店及び金融機関ときちんと調整する必要があります。

また、発注主のみなさんの「努力」と「ある程度の知識」が必要になると思います。

ReAfPieは、みなさんに寄り添ってサポートをいたしますので、気楽にお声を掛けてください。

また、ReAfPieの見積要綱書のエクセル版をご希望の方は下記までご問い合わせください。

お問い合わせ

注文住宅(建築条件付き含む)をご検討されている方は何でもご相談ください。ReAfPieはみなさまが心配していることを少しでも手伝うことができればと考えています。

  • 下記コンタクトフォームにご入力ください。
  • メールアドレスの誤りにお気をつけください。