不整形地のメリット・デメリットについて(第2回 旗竿地))

はじめに

ReAfPieのブログにおいて閲覧が多い以下について話をしたいと思います。

  • 法地(のりち)に家を建てるメリットとその条件
  • 不整形地(三角地)に家を建てるメリットとその条件
  • 旗竿地(間口の狭い)に家を建てるメリットとその条件

今回は、旗竿地に家を建てるメリットとその条件について話をいたします。

旗竿地とは

旗竿地とは、建築条件付土地や建売用地にある、旗竿(お子様ランチに立っている国旗)、よくあるのは、2m~2.5mの接道で8m程度の通路(竿部分)の奥に土地(旗)がある土地のことです。なぜ、このような土地ができるかと言うと仮に(間口)11m×(奥行)20mの土地があった場合、220㎡(66.5坪)となり、地価の高い都心エリア等では高額になりすぎて単独では売ることが難しいからです。

そのため、開発業者は、2区画に分割するのですが、単純に分割すると5.5m×20mとなりウナギの寝床になってしまうため、そうならないようにA区画を8.5m×11m=93.5㎡としてB区画を旗竿地(126.5㎡)として分割して売却するものです。通常は、この位の面積の差があってもA区画の方がB区画よりも総額が高くなります。不動産の売買実務では、広告では、B区画の金額(126.5㎡ 4,000万円)とだけ、記載して土地の形状(旗竿地であること)を敢えて記載していないケースも多いと思います。また、実際に見たお客様もA号地から売れていくような感じがします。

少し話がそれましたが、旗竿地はそんなに悪い土地なのでしょうか。ReAfPieは、旗竿地のメリットデメリットについて考えてみたいと思います。

デメリット

  1. 日当たりが悪い
  2. エントランスへのアプローチが車の隙間を通って行くことになるため貧相な感じがする
  3. 建物がほとんど見えない

次にメリットを考えてみたいと思います。

メリット

  1. 土地(単価)が割安で購入可能
  2. 通常より広い土地が取得できるので建物の面積(建蔽・容積共)を広くすることができる
  3. 奥まっているため道路の音が聞こえず静か
  4. 道路からの視線が気にならない

いかがでしょうか。メリットもかなりあると思いますね。それでは、デメリットをメリットにする対応策について考えてみたいと思います。

対応策

それでは下図を例にして対応策について検討したいと思います。なお、下図は接道2.5m 奥行8.0mの通路(旗竿)に10m×10mの(旗)の一般的な旗竿地(120㎡)です。

1.日当たりが悪いことの対応

メリットで記載しましたが、旗竿地は土地単価が低いので整形地よりも広い土地の購入が可能です。そのため、南側にある程度の空間を確保して家を建設することが可能ですし、1階を広くして2階に広めのルーフバルコニーを建設することも可能となります。

そのため、ReAfPieは、下図のように2階リビング・ダイニング(上部吹き抜け)+広いルーフバルコニーを設置することにより、2階ダイニングの窓は、隣地から5m程度下がっていますし、2階ですので、十分に採光が確保できます。

また、バルコニーの手すり(かべ)を1.6m以上にすれば隣地も全く気になりませんので、BBQもかのうです(ただし、音とにおいは注意が必要です)。

2.エントランスへのアプローチが車の隙間を通っていくことの対応

これは、間口が2.5mしかないので、根本的には改善しません。しかし、上図(敷地図)及び下図を見ていただくとわかると思いますが、駐車場の後ろに門扉を設置してエントランスまでの間に前庭を設けています。この前庭は、イングリッシュガーデン風にもできますし、露地」風にもできます。これで、イメージが変ると思いませんか?

最後に建物の外観が見えないことについてですが、これは対応不可能です。しかしながら、「家は誰のためにあるか」を考えていただくことになります。「住み心地よりも見た目」が重要だとお考えの方は、最初から旗竿地のような不整形地を検討しない方が良いと思います。逆に言えば「見た目より住み心地」が重要と考えられる方にとってReAfPieの旗竿地の対応策はいかがでしたでしょうか。

3.対応策まとめ

対応策を実施した後の旗竿地についてまとめると以下になります。

  • 2階リビングにすれば、採光も吹抜空間も確保できる
  • 道路の喧騒から離れて静かな空間が確保できる
  • 広いバルコニーの手すり(かべ)を1.6m以上にすることにより、道路・隣地からの視線も気にならない
  • 道路からの通路部分についても、前庭をうまく作ることによりイメージを変えることが可能
  • 同じ予算で広い土地が購入でき、少し広い床面積が確保できます。
  • 残念ながら建物は外からあまり見えませんが、「見た目よりも住み心地」です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。旗竿地を少しは検討して見ようと思いましたでしょうか。前述しましたが、旗竿地のような不整形地の嫌いなかたは、わざわざ検討しなくて良いと思います。限られた予算で、「住み心地の良い家」を探している方は一度ご検討いただければと思います。しかし、その場合でも「注文住宅」でないと難しいです。理由としては、以下となります。

  • 建売住宅及び建築条件付土地の基本プランは、2階リビングが少ない。(開発業者は売りにくいと考えているため)
  • 建売住宅及び建築条件付土地の基本プランは、広いバルコニーを設置しない。(価格が上がるため)

と言いながら、建築条件の付いていない旗竿地もあまりないのは実状ですので、建築条件付土地で開発業者とうまく協議して住み心地の良い家を建てることをおすすめします。何かあれば下記までご連絡ください。

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