家を建てる土地の価格(値段)の決まり方(相場)について

 

土地の価格とは

土地の価格要因は、当たり前ですが、以下の計算となります。

①土地の単価×土地の面積=土地の価格 (仲介手数料等は別途説明します)

必要な土地の面積について

土地の面積と言っても「望んでいる建物」が建たないと意味がないので、家の間取りをイメージから考えるで考えた「必要な床面積」から算出する必要があります。そのため、土地を購入して注文住宅を建設する人にとっての必要な土地の面積は以下になります。

  1. 必要な建物の面積/容積率(※1)+α(庭・駐車場等)例)必要な床面積(総2階)=1階15坪+2階15坪=30坪 として、建蔽率50% 容積率100% の場合:必要最低土地面積=30坪/100%(容積率)+0=30坪となります。
  2. 必要な床面積(2階より1階が広い場合)=1階20坪+2階10坪=床面積30坪 として、建蔽率50% 容積率100% の場合 必要最低土地面積=20坪/50%(建蔽率)+0=40坪となります。※容積率より建蔽率が影響します。
  3. 必要な床面積(3階建)= 1階6坪(駐車場別)+2階12坪+3階12坪=床面積30坪 として、建蔽率60% 容積率150% の場合、必要最低土地面積=12坪/60%=20坪となります。

実際は、各種斜線制限等によって容積を使い切ることができないケースも多いので、上記の必要最低土地面積×1.1~1.2倍位を考えると良いと思います。また、広い庭が欲しい方はプラスアルファが必要となります。

必要な土地面積のまとめ

  • 土地を探すためには、「必要な床面積」の算出が先である。
  • 建蔽率・容積率も考える必要がある※高級住宅地の場合、建蔽率40%、容積率60%の土地もありますので要注意です。
  • 建物の形状・階数(平屋、2階建、3階建)をどうするか考える必要がある。
  • 庭・駐車台数等についても考える必要がある。

土地の単価について

次に土地の値段(単価)についてですが、駅からの距離、中心部からの距離、駅前の利便性、環境等によって形成されています。ここでは土地の値段(単価)の形成要因について考えたいと思います。

<土地の値段の形成要因>

土地の値段ってどうやって決まるのでしょうか。誰が決めると思いますか。答えは、「売主と買主」で決めるのです。メルカリと同じようなものだと考えてください。とは言っても、メルカリの場合は、同じ商品(状態はさまざま)で過去の落札額が表示されていますので、それを参考にして落札されるのではないでしょうか。しかし、過去の落札額と比較して高い場合でも売主が強気で、買主がどうしても欲しい場合は、金額交渉したりすると思います。それでも金額が下がらない場合は、買主は、「見送る」「売主の希望価格で購入する」ことになるかと思います。不動産はまさにメルカリの売買と同じなのですが、メルカリの商品のように参考となる「落札額」が不明(分かりにくい)、さらに不動産は、「唯一無二」のため、比較することが難しいです。

まずは、不動産の価格に影響する要因を説明いたします。わかりやすいよにテレビを例にします。

土地の価格形成要因  テレビの価格形成要因
最寄り駅からの距離中心部から最寄り駅までの時間 画面の美しさ
最寄り駅の繁華性(利便性) チューナーの数
環境・学区 ブランド
土地の形状 スペース・重量
土地の大きさ 画面の大きさ
建蔽率・容積率 標準アプリ・無線LAN

それででは要因について説明したいと思います。

1~2については、「駅からの距離について考える」をご参照ください。

3環境は、「街並み」「公園の有無」「近隣の家の雰囲気」であり、「学区」は、公立小学校、中学校までの距離及び評判です。「街並み」と言いますが、所謂「高級住宅地」は、道路が広く、植栽が多く、清掃が行き届いている感じがします。「地域愛が感じられます」ブランドと同じだと思います。

学区については、「うわさ」に惑わされるのではなく、友人・知人に聞いた方が良いと思いますが、人によって考え方が違うので「地縁」のある街(住んだことのある街)の近くで探すことをおすすめします。

4土地の形状は、大きく2つです。一つは、「旗竿地(専用通路)」です。旗竿地は、お子様ランチについている「国旗」を思い出していただければ分かると思います。道路に面している部分が2.5m前後の土地ですのでその部分は駐車場および通路としか使用は難しいです。また、道路に面している部分が少ないので、総じて「日当たり」はあまり期待できません。しかしながら、「静か」という意見もありますし、「2階リビング」にすると日当たりは確保できます。(眺望は厳しいかもしれませんが、他でも眺望のある家はあまりないです)

もう一つは「法地(のりち)」いわゆる傾斜地です。法地と言っても対象地が法地の場合と隣地が法地の場合と2通りあります。法地については、別途「法地について」で説明しますのでここでは割愛しますが価格(単価)が安いからと言って「絶対に飛びついてはダメ」です。土地を購入して注文住宅を建てるときの「一番重要」な問題です。

 

5土地の大きさですが、人気のある30坪~40坪の土地の単価が広い土地よりも高くなります。余談ですが、60坪の土地は比較的割安になりますのでアパート併設するのもありかもしれないです。

6建蔽率・容積率:容積率が、150%以上の土地は、土地の面積が少なくてすみますので、若干高くなりますが、土地の値段総額では抑えられると思います。但し、3階建となります。また、容積率が緩いエリアは総じて少し雑多な街並みが多いです。

 

土地の相場について

土地は「唯一無二」とは話しましたが、メルカリの落札額・価格コムなどのように参考となる「相場」はありますので、相場について話をしたいと思います。相場と言っても価格コムのような比較サイトみたいに「同じ土地(商品)」を比較しているわけではありません。そのため、土地の相場は国が作成している「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」を利用します。ここではその利用方法について説明したいと思います。

公示地価(基準地価)とは、毎年国が定めたポイントについての価格を不動産鑑定士が算出したものです。これがここで言う「土地の相場」となります。

相続税路線価とは、公示地価をベースに相続評価算出時に使用する価格であり、地方を除くほとんどの商業地・住宅地にはすべてあります。概ね公示地価の80%程度になるようになっています。

示地価は相場と申しましたが、路線価のように全ての地点(家)について評価しているわけではありませんので、公示地価(基準地価)と路線価を使用して補正する必要がありまsのでその方法を説明します。

・ReAfPieの補正方法(不動産会社・金融機関では一般的だと思います)

「全国地価マップ」https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)を利用して、比較したい土地とできるだけ同じ条件(面積、敷地の形状、駅距離等)の公示(基準値)ポイントを使用する。

その公示(基準値)ポイントAという土地が3000万円(100㎡)だったとします。⇒単価は30万円/㎡ですね。

その公示(基準値)ポイントAの土地の路線価を同様に全国地価マップで確認すると20万円/㎡だったとします。

相場を算出したい土地Bの相場(公示価格の補正)は以下の計算となります。

土地Bの補正公示価格=30万円(Bの公示価格)×(Bの路線価格)/(Aの路線価格)となります。

ここから、必要に応じて土地の形状、面積、道路の向き等を微調整したものが「いわゆる相場」となります。

しかし、公示地価(基準地価)は平常時の相場価格」ですので、需要と供給(どうしても欲しいと思ったら高くなりますし、早く売りたい理由がある場合は安くなります)によって価格は変動します。そのため、価格の交渉には、三者である「不動産仲介会社」をうまく活用することが必要となります。※仲介手数料はこの交渉のために支払うとお考えください。(仲介会社に言うと「違う」と言いますが)

ここで大事なのは、「いわゆる相場」を理解することです。そうすれば、土地の情報が入ってきたら相場と比較して割高」「割安」と一次判断できるためです。みんなが欲しいような土地は「一瞬でなくなります(蒸発すると言います)」ので、すぐに申し込みができるような訓練(経験)が必要です。逆に言えば気に入ったけれども「割高」な物件は少し時間(交渉)をかけることができます。

予算内で気に入った物件が見つかれば、多少割高であっても購入するべきだと思います。

希望している建物が建つかどうかの確認

予算と希望にあった場所の土地が見つかったとしても、つい「忘れがち」なのが、「希望している建物が建つかどうか」です。そのため、ここでは希望している建物が物理的に建つかどうかを考えてみたいと思います。

先ほど必要な土地面積の算出をしましたが、土地の形状、法規制によって希望している建物が建たない可能性がありますのでかなり注意が必要です。特に「北側斜線制限」「でこぼこの形状」は要注意です。また、「駐車」がスムーズにできるかも重要です。

この点については、仲介会社または一次選定したハウスメーカーに依頼すればボリュームチェック(どの程度の建物が建つかの確認)は、してくれると思いますので、仲介会社やハウスメーカーをうまく活用しましょう。かれらは気持ちよく手伝ってくれるはずです。

土地の価格についてのまとめ

当たり前のことを書いているだけだと思われるでしょうが、その通りです。当たり前のことを話しています。

不動産で難しいのは、「同じものはない(唯一無二)」ということです。そのため、いかに「当たり前」のことを組み合わせて「相場感」を保有し、「納得するものをイメージして(イメトレは非常に重要です)」探すしか方法はありません。

何度も言いますが、土地は唯一無二」「家づくりには正解がない」ということです。

また、わからないことも多いと思いますので、成功へのカギは仲介会社をうまく活用(相談)することです

余談

例えば、土地の予算30百万円の方が60坪欲しいのであれば、郊外に行くか、バス便にするしかないということです。しかし、郊外(中心部から電車で40分)が良いかバス便(中心部から電車で20分+バス10分)が良いかも判断が分かれるところです。

また、床面積で30坪欲しいけれど中心部に近いところに住みたい方は容積率150%のところで3階建にするという選択になります。

割安に購入したいのであれば、旗竿地という選択もあります。

土地の場所は、移動することができませんが、建物である程度満足感を引き出すことができます。3階建でもうまく作れば「動線」を短くすることが可能です。

環境・学区については、「人づきあい(人とのつながり)」ですので、ご家庭にあった場所を探すことをおすすめしますが、次のような場合、どれが合っているかについても考えられると良いと思います。※みなさんの育った環境によって「許容範囲」が変わりますので、家族間で話あった方が良いと思います。

  1. 「地主」「二世帯住居」の多い高級住宅街
  2. 「地元住民」が多い住宅街
  3. 似たような世代が多い住宅街
  4. 若者から年配者までいる住宅街
  5. 公営住宅・アパートのおおいエリア
  6. 駅前に「飲み屋」「風俗店」「パチンコ」が多いエリア

ReAfPieは、そんなみなさんが納得する家作りをサポートします。

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